Ini Cara Beli Rumah Second Hand, Panduan Lengkap A-Z. Jangan Menyesal Kemudian Hari

Bila sebut beli Rumah Second Hand mesti ada krik-krik. Sebab apa?

Eh, tak nak la rumah lama. Mesti condition dah tak ok
Saya nak cari rumah baru, baru la best

Rumah second hand ‘Subsale’ adalah sangat sesuai dan menguntungkan. Sebab

• Anda boleh runding harga dengan owner. Kena gaya, boleh dapat banyak diskaun
• Sebelum beli anda boleh periksa jika ada kerosakan pada rumah dan kawasan rumah
• Anda boleh kenal pasti kejiranan dan tahap keselamatan di kawasan tersebut
• dan banyak lagi kelebihan beli rumah subsale

Kembali kepada topik asal, Proses A-Z  Panduan dan Cara Beli Rumah Second Hand

Cara Beli Rumah Second Hand Panduan Lengkap A-Z

Sebelum beli sesuatu hartanah, anda perlu tahu beberapa perkara penting.Dalam apa-apa hal, ILMU sangat penting. Paling kurang dapat elak kita kerugian.Paling teruk nak elak dari ditipu

7 Perkara Yang Penting Anda Kena Tahu Sebelum Beli Rumah adalah
(boleh terus klik untuk baca terus subtopik)

1. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Dengan Bank

Ada yang bertanya, “Bagaimana Cara Membeli Rumah Dengan Gaji Kecil?”Kebanyakan graduan yang baru berkerja, biasanya gaji bulanan kurang daripada RM 3000 sebulan.Macam saya dulu gaji bulanan RM 1800 jer. Anak ada seorang time tu. Memang sakit tehgah bulan.Kalau beli rumah melalui ejen hartanah, biasanya ejen akan filter dulu kelayakan loan. Secara kasarnya kiraannya guna

a) Debt Service Ratio (DSR)

[(Semua Komitmen + Ansuran Bulanan Rumah Nak Dibeli) dibahagi ( / ) dengan Gaji Bersih] x 100 =  %?

Jangan lebih dari 70%. Lebih dari 70% dianggap komitmen tinggi. Bank tak suka. Sebab ia risiko bagi bank

Macam mana nak kira Ansuran Bulanan Rumah Nak Dibeli?

1. Anda boleh guna Mortgage Calculator, di web atau mobile apps atau
2. Guna sifir mudah walaupun kurang tepat tapi boleh membantu. Iaitu Harga Rumah + 200 = Ansuran Bulanan

Ada yang bertanya, Ada ke Cara Beli Rumah Dengan Gaji Kecil? Boleh, ada caranya

1. Guna kiraan DSR dan padankan harga rumah guna formula di atas. Jangan lebih 70%
2. Buat pekerjaan sampingan, paling kurang ada Payment Voucher
3. Amalkan tabiat menyimpan dalam Tabung Haji, Unit Trust dan lain-lain
4. Jangan tambah komitmen lain yang boleh ganggu DSR anda

b) Status Pekerjaan

Kerja tetap makan gaji lebih disukai oleh bank. Tapi tak nafikan bagi yang kerja sendiri, commission earner pun boleh dapat loan. Malah lebih banyak lagi. Ada cara yang mungkin kita tak tahu. Jadi kena bertanya dengan kenalan atau Ejen Hartanah. Antara perkara yang disukai bank yang berkaitan status pekerjaan ialah

1. Ada payslip
2. Pendapatan konsisten
3. Ada caruman EPF / KWSP
4. Ada EA Form (Cukai Taksiran Tahunan)

c) Apa Yang Bank Perlu Lagi?

1. Tabiat suka menyimpan. Setiap bulan pastikan simpan walau sedikit dalam Tabung Haji atau mana-mana instrumen simpanan
2. Akhir bulan jangan kering kontang, akaun bank jangan bagi kering kontang sebelum masuk gaji baru. Bank nampak ia sebagai budaya boros

2. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Kerajaan  / LPPSA

Cara kira kelayakan pinjaman perumahan kerajaan iaitu dengan LPPSA agak berlainan berbanding bank

Contoh situasi
Gaji Pokok = RM 3500  
Elaun = RM 500 
Gaji Kasar = RM 4000 (gaji pokok + elaun)

(Elaun yang diambil kira hanya 3 jenis sahaja iaitu Elaun Tetap Perumahan (ETP), Imbuhan Tetap Khidmat Negeri / Wilayah (ITKN) dan Imbuhan Tetap Jawatan Khas /Utama (ITJK/U) )

Syarat LPPSA adalah ansuran / installment rumah yang nak dibeli hendaklah kurang 60% daripada Gaji Kasar.

• Gaji Kasar RM 4000
• 60% = RM 2400

Bermaksud ansuran rumah yang nak dibeli hendaklah tak lebih daripada RM 2400. Jika ikut sifir 200, anggaran harga rumah nak layak dibeli maksimum adalah RM 480,000

Umur Kelayakan Pinjaman & Tempoh Pinjaman

Umur kelayakan pinjaman adalah 1 tahun sebelum tarikh pencen. Dan pinjaman adalah selaman 30 tahun atau kurang.

3. Cara Beli Rumah Second Hand

Ada 2 cara beli rumah second hand iaitu

1. beli rumah direct owner
2. beli rumah guna ejen

Mungkin ada yang fikir, beli rumah terus dengan owner mesti dapat lebih murah.Tapi tak semestinya. Sebab ejen pun main peranan untuk jual rumah dengan lebih cepat. Sudah tentu ejen akan cuba match apa yang owner mahu dan permintaan daripada pembeli. Bukan main rembat nak untung banyak dengan komisen.

4. Cari Rumah Untuk Dibeli

Ada banyak cara nak cari rumah untuk dibeli, antaranya

1. Round di kawasan yang anda berminat, boleh lihat banner yang digantung atau tanya kejiranan di sana
2. Lihat iklan online seperti iProperty, PropertyGuru, Mudah.my, HartanahWow 
3. Rujuk di Page Facebook seperti HartanahWow atau Group Penduduk Setempat
4. Hubungi Ejen Hartanah sekitar anda Contohnya Nilai, Seremban, Bangi, Kajang, Cyberjaya, Putrajaya dan sebagainya

Antara maklumat awal yang selalunya ejen nak adalah Lokasi hartanah,Bajet (maksimum) dan Jenis rumah (teres, apartment dsb)

5. Proses Jual Beli Rumah Second Hand

“En, saya dah jual rumah saya tapi kenapa lama sangat nak dapat duit?”
Rumah Pn status leasehold ke freehold?
“Leasehold”
Patut la, leasehold ada consent, sebab itu lambat
“Saya ingatkan sama je dengan rumah freehold”

Proses jual beli rumah tak sama bagi semua rumah. Ada beberapa faktor yang menyebabkan ia berlainan. Contohnya Freehold dan Leasehold, Individual dan Master title, Low Cost dan Medium Cost, Loan Bank dan Loan Kerajaan. Semua berlainan. Bagi memudahkan kefahaman, saya bagi contoh dalam situasi bagi menjelaskan Proses Jual Beli Rumah

Jenis: Rumah Teres 2 Tingkat
Lokasi: Bangi, Selangor
Tenure: Freehold (Pegangan Kekal/Bebas)
Harga: RM 500,000
Status: Individual Title
Loan: Bank

#1 Tahu Kelayakan Pinjaman & Bajet Anda

Sebelum nak beli rumah. Periksa dulu kelayakan loan anda. Berapa maksimum harga rumah yang boleh dibeli. Cara kira kelayakan boleh rujuk Point 1 dan 2 di atas

Walaupun kelayakan loan anda memang tinggi, set juga bajet maksimum berapa. Nak beli rumah kena fikir-fikir juga. Fikir komitmen lain, simpanan, pelaburan lain, perlindungan dan lain-lain. Dah set bajet semua Proceed.

#2 Cari Rumah Yang Anda Nak

Alang-alang dah baca artikel saya, boleh terus contact saya, khususnya bagi yang mencari hartanah di Lembah Klang dan Negeri Sembilan. Detail rujuk Point Ke-4

#3 Bayar Booking & Sign OTP

Bila anda dah berkenan dan view rumah tersebut. Anda boleh bayar booking kepada agensi hartanah (beli guna ejen), jika beli direct owner kena bayar kepada peguam.

“Wajib ke tengok rumah?”
Mesti lah wajib, banyak benda perlu ditengok

Boleh baca Panduan Ketika View Rumah Nak Dibeli sebagai panduan anda untuk periksa kerosakan dan elak kerugian. Kena clarify dengan owner hal berkenaan kerosakan adalah ditanggung oleh owner atau tidak. Dan juga jika dijual bersama perabot (fully atau semi furnished). Dinyatakan dalam SPA. Bila dah view dan berkenan. Terus bayar booking. Jangan lengah-lengah. Sebab first come first serve. Ejen kena cepat sebab owner pun nak cepat.

Sebelum booking, sila isi borang dahulu. Iaitu borang booking atau Offer To Purchase (OTP), ada orang panggil Letter of Acceptance (LOA)

Apa yang perlu diberi perhatian dalam booking form / earnest deposit form?

1. Pastikan dinyatakan earnest deposit /booking dikembalikan (refund) jika loan tak lulus. Baca juga Adakah Booking Dikembalikan Jika Loan Tak Lulus?
2. Jika anda berhajat untuk keluarkan wang EPF bagi pembayaran deposit, sila minta persetujuan dari owner dan dinyatakan dalam OTP
3. Anda mesti alert dengan klausa yang nyatakan Perjanjian Jual Beli (SPA) mesti ditandatangani dalam masa 14 hari selepas tandatangan OTP. Biasanya ejen akan lanjutkan sehingga 21 hari.
4. Dalam OTP juga anda boleh bersetuju untuk nyatakan Subject To 90% Loan Approval
5. Jika anda mahu gunakan loan kerajaan, anda mesti nyatakan sebelum sign OTP dan perlu minta persetujuan owner. Sebab loan kerajaan biasanya lambat dan akan sign SPA dahulu sebelum memohon pinjaman

Bagaimana Nak Bayar Booking Dengan Selamat?

1. Jika beli melalui ejen, pastikan ejen tersebut berdaftar dengan agensi hartanah berdaftar
2. Jika deal dengan ejen, pastikan bayar melalui client account agensi hartanah
3. Isi dan fahami OTP Form
4. Jika beli direct owner, bayar melalui client account lawyer firm yang berdaftar dengan Bar Council.
5. Pastikan booking anda dikembalikan jika loan tak lulus

Biasanya bayaran booking adalah 3.18% dari harga jualan (selling price)

#4 Dapatkan Dokumen Owner & Sediakan Dokumen Anda

Dalam masa yang sama, dapatkan dokumen owner. Ia sebagai pengesahan dan juga untuk permohonan pinjaman. Antara dokumen yang diperlukan ialah

1. Salinan IC
2. Geran
3. SPA
4. Strata title (jika berkaitan)

Dokumen anda yang diperlukan ialah

1. Salinan IC
2. Payslip 3 bulan (bagi kerja makan gaji)
3. Bank statement 3 bulan
4. EPF Statement
5. EA Form

#5 Apply Loan

Antara kelebihan anda beli rumah guna ejen hartanah ialah, ejen biasanya akan bantu anda untuk buat permohonan pinjaman.Ejen ada banyak networking dengan banker dan juga mortgage broker. Dan biasanya ejen akan hantar dokumen kepada ramai banker.Peluang untuk lulus akan lebih besar. Bagi pembeli beragama Islam MESTILAH memohon Pembiayaan Rumah (Home Financing) iaitu ‘Islamic Loan’

#6 Cari Peguam Hartanah

Bila loan dah lulus, cepat-cepat hubungi peguam. Minta prepare SPA. Hak untuk melantik lawyer adalah hak pembeli. Ejen hanya bantu sahaja. Boleh baca Bagaimana Pilih Peguam Hartanah Yang Bagus

#5 Tandatangan SPA

Pastikan letter offer dari bank dah keluar, baru anda sign SPA. Perkara yang anda perlu check bagi letter offer loan adalah

1. Jumlah pinjaman dan margin of finance (MoF)
2. Interest loan
3. Tenure pinjaman

Semasa sign SPA akan perlu membayar 6.82% dari jumlah harga jualan iaitu jumlah keseluruhan adalah 90%. Ini bagi kes MoF 90%. Periksa SPA adakah sama dengan OTP seperti yang dipersetujui

#6 Proses Selepas SPA

Selepas SPA, tugasan semua adalah di bawah lawyer secara rasminya. Ejen akan membantu sahaja. Bagi kes freehold. Ia akan ambil masa selama 3 bulan selepas sign SPA untuk dapat kunci.

Dalam tempoh ini banyak perkara akan berlaku seperti redemption loan, disbursement, periksa tunggakan dan lain-lain.

Dalam tempoh ini segala hal berkaitan rumah adalah di bawah tanggungjawab owner seperti

• bayaran sewaan
• bayaran installment
• utilities
• kerosakan

#7 Serah Kunci

Sebelum kunci diserah, anda periksa dahulu kerosakan yang bukan sedia ada iaitu yang berlaku selepas sign SPA. Masa ini rumah adalah dah jadi milik anda.

6. Kos Beli Rumah Second Hand

Kos belirumah second hand agak banyak berbanding beli rumah baru dari pemaju. Antara kos adalah bayaran

• legal fee (SPA dan MoT)
• valuation fee
• takaful (MRTT/MLTT)
• deposit 10%

Sila baca artikel Kos Jual Beli Rumah untuk panduan dan persediaan anda.

7. Masalah dan Risiko Ketika Beli Biasa Dihadapi

Beli rumah adalah impian setiap orang sebab ia adalah satu keperluan. Tapi anda jangan lupa ada juga beberap kes yang melibatkan masalah dan juga ada risiko.

Saya hanya list down dahulu dan jika ada masa saya akan detailkan. Jika ada persoalan anda boleh kemukakan diruangan komen di bawah.

1. Risiko bila loan tak lulus
2. Masalah loan approve tak sampai 90%
3. Lawyer lambat buat kerja
4. Owner ubah fikiran, naikkan harga jualan
5. Masalah bila beli rumah pusaka
6. Owner bankrap
7. Risiko beli rumah yang masih status master title
8. Risiko bila batalkan beli rumah selepas booking
9. Rumah 2 penama
10. Risiko beli rumah owner dah bercerai

Semoga ilmu di atas bermanfaat!

Apa Kata Anda? Dah Baca, Jangan Lupa Komen Dan Share Ya. Terima Kasih!!